Чому хрущовки краще реконструювати, а не руйнувати

Хрущовки — малоповерхові будинки родом із 60-х — зводили у СРСР як тимчасове житло. Мільйони людей, що тулилися в бараках та комуналках, треба було терміново кудись розселити, доки не настав комунізм. На такі дрібниці, як тонкі стіни чи незручне планування, ніхто не звертав уваги, адже житло все одно тимчасове, а після комуналки будь-яка власна квартира була межею мрій. Але соціалістична система розвалилася, і хрущовки поступово перетворилися на постійне житло, де радянські та вже пострадянські сім’ї змінювали одна одну поколіннями. Тим часом заявлений термін експлуатації (до 60 років для деяких серій) таких будинків неухильно наближається до завершення, а комунікації, енергоефективність і якість будівельних робіт викликають усе більше питань.

Що можна робити з хрущовками

Існує два принципово різні підходи до вирішення проблеми застарілого житлового фонду. Перший — знесення старих будівель та розселення людей у ​​нове житло. Такі програми можуть бути профінансовані інвесторами, які зароблять на продажі додаткових квадратних метрів після того, як на місці п’ятиповерхівок з’являться сучасні висотки. Другий шлях — комплексна реновація застарілих будівель. При цьому мешканці залишаються на своїх місцях, а усталене планування мікрорайонів не змінюється.

Знесення — крайній захід, якого неможливо уникнути, якщо будинок перебуває в аварійному стані. Руйнування цілих кварталів заради зведення нових розриває усталені соціальні зв’язки, вносить напруженість у суспільство і навіть може викликати масові протести.

Малоповерхове житлове середовище саме по собі є досить комфортним. Як мінімум, об’єми будівель не такі великі, щоб тиснути на людину психологічно. Та й з погляду безпеки евакуювати мешканців із п’ятиповерхового будинку простіше, ніж із двадцятип’ятиповерхового. Існуючі квартали хрущовської забудови не ідеальні та вимагають урбаністичних оновлень, проте вони вже заселені й обжиті, мають свої характерні риси. Планувати нові райони з нуля, можливо, простіше для проєктувальника, але знадобляться роки, якщо не десятиліття, щоб вони стали такими ж комфортними, як старі квартали.

Планувати все з нуля простіше для проєктувальника, але знадобляться роки, щоб райони новобудов стали такими ж комфортними, як старі квартали.

З погляду екології демонтаж старих будинків задля зведення нових теж не найкраща ідея. Знесення вимагає значних ресурсів, як і правильна утилізація залишків будівлі. Тоді як для спорудження нового об’єкта також знадобляться ресурси, енергія, і це зробить свій внесок у збільшення вуглецевого сліду. Простіше кажучи, знесення старого заради появи нового не відповідає принципам сталого розвитку, якщо старе ще може бути відремонтовано.

Добре ілюструє два різні підходи до оновлення застарілого житлового фонду досвід колишніх радянських республік, країн Балтії та Росії. У Москві хрущовки масово зносять, розселяючи людей (іноді примусово) у нові будинки. У Литві та інших балтійських країнах старі будівлі реконструюють. Державна програма оплачує 50% вартості реконструкції, решта — мешканці протягом кількох років, причому щомісячні виплати не можуть перевищувати суму за комунальні послуги до ремонту. Оскільки після нього й утеплення будинку рахунки за опалення стають значно нижчими, по кишені громадян такий сценарій б’є не дуже відчутно.

У балтійських країнах старі будинки реконструюють. Держава оплачує 50% вартості, решта — мешканці протягом кількох років.

Обов’язкові пункти будь-якої реконструкції — енергоаудит та подальше утеплення будівлі, заміна старих вікон і дверних отворів, посилення та гідроізоляція фундаменту, ремонт покрівлі. Крім того, на дахах можуть встановлювати сонячні панелі для збільшення енергоефективності. Також у старих будинків часом з’являються нові об’єми: як технічні, на зразок ліфтів чи вхідних фоє, так і житлові — додаткові поверхи або нові балкони.

При реконструкції можна змінювати функціонал перших поверхів із житлового на громадський чи комерційний. Таким чином, модерністські мікрорайони перетворюються на сучасні квартали, наповнені різними функціями та сенсами, більш привабливі та дружні до людини.

Приклади реконструкції старих будинків у Європі

Як свідчить європейська практика, можлива повна реконструкція як окремих будинків, так і цілих кварталів типової забудови. Їх можна по-різному оновлювати та отримувати зовсім різний результат. Зокрема, у деяких випадках архітектори пропонують розширити площу самої будівлі і, відповідно, всіх квартир, а в інших йдеться лише про їхнє перепланування. Найпростіший спосіб реконструкції — утеплення та косметичний ремонт, іноді ще й облаштування ліфта.

Житловий комплекс Cité du Grand Parc у Бордо

При реконструкції соціального житлового комплексу Cité du Grand Parc у французькому Бордо за проєктом архітектурного бюро Lacaton & Vassal збільшили житлову площу та зробили додаткову теплоізоляцію, додавши на фасад збірні модулі завглибшки 3,8 метра. У 2019 році проєкт отримав премію Міса ван дер Рое.

Кляйбург у Амстердамі

Ще одним лауреатом цієї премії став проєкт реконструкції Кляйбурга в Амстердамі. Кляйбург — один із найбільших багатоквартирних будинків у Нідерландах: вигнута плита з 500 квартирами завдовжки 400 метрів та заввишки 11 поверхів. У цьому проєкті змінили планування, давши можливість мешканцям підлаштувати його під свої потреби та навіть збільшити площу за рахунок об’єднання квартир. Перший поверх, спочатку призначений для складських приміщень, перепрофілювали, розмістивши тут офіси і дитячі садки.

Також зробили поділ: автомобільний потік — на естакаді, велосипеди та пішоходи — на рівні землі; вони більше не ділять один і той самий простір біля будинку. Споруда ж стала виглядати новішою за рахунок оздоблення фасаду.

Панельки у Берліні

Панельні будинки середини минулого століття у Берліні збираються внести до Списку Світової спадщини ЮНЕСКО як приклад містобудування епохи. Тож для німецької столиці реновація подібних об’єктів — не просто покращення житлових умов людей, а й питання збереження свого історичного вигляду.

Тут реконструювали цілі квартали та мікрорайони панельної забудови: встановили ліфти там, де їх не було, влаштували тераси, поміняли системи каналізації, оновили водовідведення. Також упорядкували прибудинкову територію — організували зони відпочинку, поставили велопарковки, поштові скриньки, урни, ліхтарі тощо. Утеплили та оштукатурили фасади, дотримуючись єдиного дизайну.

Будинки у Норфолку

У Норфолку, Велика Британія, під час реконструкції панельних будинків 1960-х років, що складаються з 320 квартир, зробили перепланування ванних кімнат та кухонь, встановили нові сходові клітки й ліфти. Також модернізували фасади, покращили простір біля комплексу. За цей проєкт британське архітектурне бюро Mae отримало кілька нагород і премію RTPI East of England 2015.

Гуртожиток Талліннського технічного університету

У країнах Балтії при реконструкції хрущовок основну увагу приділяють енергоефективності. Так, типовий панельний студентський гуртожиток в Естонії вирішили вивести на нульове енергоспоживання. Для цього фасад обшили спеціальними утепленими панелями, а на даху встановили сонячні колектори. Це резервна система водопостачання, яка за гарної погоди забезпечує гарячою водою половину квартир. Друга половина будинку як резерв використовує воду, підігріту за допомогою системи повернення тепла стічних вод.

Що в Україні

Приблизно 80% із близько 1 мільярда квадратних метрів житлового фонду України застаріло і потребує оновлення. Уперше на державному рівні це питання порушили 2006 року, коли з’явився закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». У ньому пропонували зносити старі будинки та зводити замість них нові.

Проте механізми цього закону виявилися недієздатними. Основна проблема — обов’язкова згода на переселення всіх 100% власників нерухомості у будинках, які планують реконструювати чи зносити. У середньому близько 20% власників відмовляються залишати свою квартиру. Роботу закону ускладнив також коефіцієнт 1,5 на відшкодування житлової площі. Тобто за згодою на реконструкцію власнику повинні були відшкодовувати квартиру площею в 1,5 раза більше за наявну. У теперішніх реаліях виходило, що замість тісної хрущовки в обжитому і не віддаленому районі людям пропонували просторішу квартиру, але часто на околиці або просто в незручному місці, що влаштовувало далеко не всіх.

Замість тісної хрущовки в обжитому і не віддаленому районі людям пропонували просторішу квартиру, але часто на околиці.

У 2021 році Мінрегіон, визнавши неефективність чинних норм, розробив законопроєкт «Про внесення змін до Закону України „Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду“» та направив його на розгляд до Кабміну. Проєкт пропонує приймати рішення щодо реконструкції у разі згоди вже лише 75% власників квартир. Якщо ж місцева влада визнає будинок аварійним і таким, що підлягає знесенню, згода мешканців узагалі не буде потрібна.

У законопроєкті вказано широкий перелік можливих джерел фінансування реконструкції, проте насамперед планують здійснювати її за рахунок інвесторів-забудовників. Але вони, очевидно, більше зацікавлені у зведенні нових об’єктів, ніж реконструюванні старих.

Замовником реконструкції, у свою чергу, мають стати виконавчі органи міських рад. Згідно з новими вимогами, потрібно провести технічне обстеження кожного будинку та вирішити, наскільки він застарів і який термін його експлуатації (це залежить від року будівництва та стану споруди). Якщо законопроєкт ухвалять, місцеві органи влади матимуть право складати списки об’єктів, які потребують реконструкції, та визначати їхню черговість. Потім розпочнеться зведення так званих стартових будинків для розселення людей із призначених під знесення хрущовок. За умови, звичайно, що 75% мешканців будівлі дадуть згоду на такий сценарій.