Архитектура

Сносное жилье: Почему хрущевки лучше реконструировать, а не разрушать

Срок эксплуатации домов, построенных в середине ХХ века, если не уже истек, то скоро подойдет к концу. Закон о реконструкции устаревшего жилого фонда, принятый в 2006 году, так и не заработал. Недавно Минрегион подготовил поправки к нему, которые, как ожидают, должны запустить процесс обновления устаревшего жилья. Тем временем другие страны уже имеют примеры решения подобных проблем. Bird in Flight изучил зарубежный опыт реновации старого жилья и разобрался в том, что предлагает новый законопроект.

Хрущевки — малоэтажные дома родом из 60-х — изначально строили в СССР как временное жилье. Миллионы людей, ютящихся в бараках и коммуналках, надо было срочно куда-то расселить, пока не наступил коммунизм. На такие мелочи, как тонкие стены или неудобная планировка, никто не обращал внимания, ведь жилье все равно временное, а после коммуналки любая собственная квартира была пределом мечтаний. Но социалистическая система развалилась, и хрущевки постепенно превратились в жилье постоянное, где советские и уже постсоветские семьи сменяли друг друга поколениями. Тем временем заявленный срок эксплуатации (до 60 лет для некоторых серий) таких домов неуклонно близится к завершению, а коммуникации, энергоэффективность и само качество строительных работ вызывают все больше вопросов.

Что можно делать с хрущевками

Существует два принципиально разных подхода к решению проблемы устаревшего жилого фонда. Первый — снос старых зданий и расселение людей в новое жилье. Такие программы могут быть профинансированы инвесторами, которые заработают на продаже дополнительных квадратных метров после того, как на месте пятиэтажек появятся современные высотки. Второй путь — комплексная реновация устаревших зданий. При этом жильцы остаются на своих местах, а устоявшаяся планировка микрорайонов не меняется.

Снос — крайняя мера, которой невозможно избежать, если дом находится в аварийном состоянии. Разрушение целых кварталов ради постройки новых разрывает устоявшиеся социальные связи, вносит напряженность в общество и даже может вызвать массовые протесты.

Малоэтажная жилая среда сама по себе является достаточно комфортной. Как минимум, объемы зданий не такие большие, чтобы давить на человека психологически. Да и с точки зрения безопасности эвакуировать людей из пятиэтажного дома проще, чем из двадцатипятиэтажного. Существующие кварталы хрущевской застройки не идеальны и требуют урбанистических обновлений, однако они уже заселены и обжиты, имеют свои характерные особенности. Планировать новые районы с нуля, возможно, проще для проектировщика, но потребуются годы, если не десятилетия, чтобы они стали такими же комфортными, как старые кварталы.

Планировать все с нуля проще для проектировщика, но потребуются годы, чтобы районы новостроек стали такими же комфортными, как старые кварталы.

С точки зрения экологии демонтаж ветхих домов ради возведения новых тоже не лучшая идея. Снос требует значительных ресурсов, равно как и правильная утилизация остатков здания. Тогда как для строительства нового объекта также понадобятся ресурсы, энергия, и это внесет свой вклад в увеличение углеродного следа. Проще говоря, снос старого ради появления нового не соответствует принципам устойчивого развития, если старое еще может быть отремонтировано.

Девятиэтажное панельное здание в Михайловском переулке в Киеве. Фото: Евгений Никифоров

Хорошо иллюстрирует два разных подхода к обновлению устаревшего жилого фонда опыт бывших советских республик, стран Балтии и России. В Москве хрущевки массово сносят, расселяя людей (иногда принудительно) в новые здания. В Литве и других балтийских странах старые дома реконструируют. Государственная программа оплачивает 50% стоимости реконструкции, остальное — жильцы в течение нескольких лет, причем ежемесячные выплаты не могут превышать сумму за коммунальные услуги до ремонта. А так как после него и утепления дома счета за отопление становятся существенно ниже, по карману граждан такой сценарий бьет не слишком существенно.

В балтийских странах старые дома реконструируют. Государство оплачивает 50% стоимости, остальное — жильцы в течение нескольких лет.

Обязательные пункты любой реконструкции — энергоаудит и последующее утепление здания, замена старых окон и дверных проемов, усиление и гидроизоляция фундамента, ремонт кровли. Кроме того, на крышах могут устанавливать солнечные панели для увеличения энергоэффективности. Также у старых домов подчас появляются новые объемы: как технические, вроде лифтов или входных фойе, так и жилые — дополнительные этажи или новые балконы.

При реконструкции можно менять функционал первых этажей с жилого на общественный или коммерческий. Таким образом, модернистские микрорайоны превращаются в современные кварталы, наполненные разными функциями и смыслами, более притягательные и дружественные к человеку.

Примеры реконструкции старых домов в Европе

Как показывает европейская практика, возможна полная реконструкция как отдельных домов, так и целых кварталов типовой застройки. Их можно по-разному обновлять и получать совершенно разный результат. В частности, в некоторых случаях архитекторы предлагают расширить площадь самого здания и, соответственно, всех квартир, в других же речь идет лишь об их перепланировке. Самый простой способ реконструкции — утепление и косметический ремонт, иногда еще и обустройство лифта.

Жилой комплекс Cité du Grand Parc в Бордо

Трансформация социального жилья в Бордо, 2017 год. Фото: Philippe Ruault
К модернистской многоэтажке конца 1960-х архитекторы добавили префабрикованные модули глубиной 3,8 метра, тем самым расширив площадь квартир. Планировку нового пространства жители могли делать сами. Фото: Philippe Ruault

При реконструкции социального жилого комплекса Cité du Grand Parc по проекту архитектурного бюро Lacaton & Vassal увеличили жилую площадь и сделали дополнительную теплоизоляцию, добавив на фасад сборные модули глубиной 3,8 метра. В 2019 году проект получил престижную премию Миса ван дер Роэ.

Кляйбург в Амстердаме

Фото: Stijn Spoelstra
Фото: Stijn Spoelstra

Еще одним лауреатом этой премии стал проект реконструкции Кляйбурга в Амстердаме. Кляйбург — один из самых больших многоквартирных домов в Нидерландах: изогнутая плита с 500 квартирами длиной 400 метров и высотой 11 этажей. В этом проекте изменили планировку, дав возможность жильцам подстроить ее под свои потребности и даже увеличить площадь за счет объединения квартир. Первый этаж, изначально предназначенный для складских помещений, перепрофилировали, разместив здесь офисы и детские сады.

Также провели разделение: автомобильный поток — на эстакаде, велосипеды и пешеходы — на уровне земли; они больше не делят одно и то же пространство возле дома. Само здание стало выглядеть новее за счет отделки фасада.

Панельки в Берлине

Реконструированный панельный дом в Берлине на Карл-Маркс-аллее. Фото: Jörg Zägel / Wikimedia Commons

Панельные дома середины прошлого века в Берлине собираются внести в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО как пример градостроительства эпохи. Так что для этого города реновация подобных объектов — не просто улучшение жилищных условий людей, но и вопрос сохранения своего исторического облика.

Здесь реконструировали целые кварталы и микрорайоны панельной застройки: установили лифты в зданиях, где их не было, добавили террасы, поменяли системы канализации, обновили водоотводы. Также благоустроили придомовую территорию — организовали зоны отдыха, поставили велопарковки, почтовые ящики, урны, фонари и прочее. Сделали в едином дизайне утепленные вентилируемые фасады, облицованные плиткой.

Дома в Норфолке

В Норфолке, Великобритания, во время реконструкции панельных домов 1960-х годов, состоящих из 320 квартир, сделали перепланировку ванных комнат и кухонь, установили новые лестничные клетки и лифты. Также модернизировали фасады, улучшили пространство возле комплекса. За этот проект британское архитектурное бюро Mae получило несколько наград и премию RTPI East of England 2015.

Общежитие Таллинского технического университета

В странах Балтии при реконструкции хрущевок основное внимание уделяют энергоэффективности. Так, типовое панельное студенческое общежитие в Эстонии решили вывести на нулевое энергопотребление. Для этого фасад обшили специальными утепленными панелями, а на крыше установили солнечные коллекторы. Это резервная система водоснабжения, которая в хорошую погоду обеспечивает горячей водой половину квартир. Вторая половина дома в качестве резерва использует воду, подогретую с помощью системы возврата тепла сточных вод.

Что в Украине

Примерно 80% из около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда Украины устарело и требует обновления. Впервые на государственном уровне этот вопрос подняли в 2006 году, когда появился закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». В нем предлагали сносить старые дома и строить вместо них новые.

Однако механизмы этого закона оказались недееспособными. Основная проблема — обязательное согласие на переселение всех 100% собственников недвижимости в домах, которые планируют реконструировать или сносить. В среднем около 20% владельцев отказываются покидать свою квартиру. Работу закона осложнил также коэффициент 1,5 на возмещение жилой площади. То есть при согласии на реконструкцию собственнику должны были возмещать квартиру площадью в 1,5 раза больше имеющейся. В существующих реалиях получалось, что вместо тесноватой хрущевки в обжитом и не самом отдаленном районе людям предлагали квартиру попросторнее, но часто на окраине или просто в неудобном месте, что устроило далеко не всех.

Вместо тесноватой хрущевки в обжитом и не самом отдаленном районе людям предлагали квартиру попросторнее, но часто на окраине.

В 2021 году Минрегион, признав неэффективность действующих норм, разработал законопроект «О внесении изменений в Закон Украины „О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда“». Он предлагает принимать решение о реконструкции в случае согласия уже только 75% владельцев квартир. Вместе с тем, если местные власти признают дом аварийным и подлежащим сносу, согласие жителей вообще не нужно.

В законопроекте указан широкий перечень возможных источников финансирования реконструкции, однако в первую очередь планируют осуществлять ее за счет инвесторов-застройщиков. Но они, очевидно, больше заинтересованы в том, чтобы возводить новые дома, нежели реконструировать старые.

Заказчиком реконструкции, в свою очередь, должны будут стать исполнительные органы городских советов. Согласно новым требованиям, нужно провести техническое обследование каждого дома и решить, насколько он устарел и какой срок его эксплуатации (это зависит от года постройки и состояния здания). Если законопроект примут, местные органы власти будут иметь право составлять списки объектов, нуждающихся в реконструкции, и определять их очередность. Затем начнется строительство так называемых стартовых домов для расселения людей из предназначенных под снос зданий. При условии, конечно, что 75% жильцов хрущевки дадут согласие на такой сценарий.

Новое и лучшее

2 194

201

410
587

Больше материалов